제주이야기2014. 12. 6. 08:38

 

 

제주 부동산이 미친 증가세를 보이고 있습니다. 제주 부동산이 과열 경쟁이 심하다고 하지만 요새 제주 부동산을 보면 거의 미칠 듯이 오르고 있습니다.

 

지난 11월 제주 서귀포에 있는 105평짜리 감귤 과수원이 법원 경매에 나와 낙찰됐습니다. 감정가액 2천9백만 원짜리 과수원에 무려 60명의 응찰자가 입찰해서 감정가 367%인 1억655만 원에 낙찰됐습니다.

 

아무리 제주 부동산의 가격이 급격하게 오르고 있다고 해도 과수원조차 평당 100여 만원까지 오른 셈입니다.

 

'낙찰가율 120%까지 오른 제주도 부동산 경매'

 

올해 제주도는 육지의 부동산 경기 불황과 다르게 활활 타오르고 있습니다. 2014년 1월 제주시 구좌읍 월정리 주택은 응찰자만 152명으로 13년 만에 최고 경쟁률을 기록하기도 했습니다.[각주:1]

 

 

아이엠피터가 대법원 경매 사이트를[각주:2] 조사해보니 제주도의 낙찰가율 평균은 전국 평균 71.89%를 훌쩍 넘는 89.7%였습니다. 감정가격 대비 낙찰가격 비율인 낙찰가율이 높다는 것은 그만큼 응찰자가 많아 가격이 높게 낙찰되고 있다는 의미입니다.

 

낙찰률을 보면 전국 평균이 35%인데 제주도는 무려 50.7%였습니다. 이 수치는 토지,주거,상가를 합산한 통계입니다.

 

실제 제주도 주거시설의 낙찰가율은 120%이며, 토지는 103.2%로 평균 응찰자수도 9.3명이었습니다.[각주:3]

 

제주 부동산 경매에 사람들이 몰리는 이유는 그만큼 제주 부동산의 매물을 찾는 사람이 늘어났고, 매물은 귀하기 때문입니다.

 

그렇다면 과연 그들이 산 제주 부동산 가격이 괜찮은 가치를 가지고 있을까요?

 

'105평짜리 과수원, 감귤 텃밭에 불과해'

 

이번에 1억이 넘게 낙찰된 서귀포 과수원을 보겠습니다. 가장 먼저 이 과수원의 가장 큰 문제점은 과수원으로서의 가치는 거의 없다고 봐야 한다는 점입니다.

 

 

제주는 척박한 섬인 까닭에 자급자족할 수 있는 텃밭이 많습니다. 집에도 있고 집과 집의 돌담 사이에도 텃밭이 있는데 이것을 가리켜 '우영'이라고 합니다.

 

보통 제주 텃밭은 30평 정도이거나 100평이 넘는 곳도 많습니다. 저처럼 농사 경험이 없는 사람에게는 텃밭이 아니라 밭처럼 넓기도 합니다.

 

서귀포 105평짜리 과수원은 일단 규모는 거의 텃밭 수준입니다. 이곳에 식재된 감귤 나무를 보면 제주에서 그냥 자신의 텃밭에 기르는 감귤 나무 정도입니다. 체험농장 등을 할 수 있다고 언론이나 부동산들은 말하지만, 터무니없는 소리입니다.

 

아이엠피터는 작년에 감귤 체험 농장을 운영했습니다. 1천 평짜리 감귤 과수원은 딱 2주일 만에 모두 끝났습니다. 1천평 정도는 체험 농장도 하기 어려운 그저 자신의 소일거리에 불과합니다. 105평이라면 말할 필요조차 없습니다.

 

 

105평짜리 과수원 매물에 60명 넘게 사람들이 몰린 이유는 100~200평대 땅이나 주택을 제주에서는 찾아보기 어렵기 때문입니다.

 

1천평이 넘는 토지는 간혹 나와도 100~200평대 토지나 농가주택이 없어서 매물의 희소성 때문에 사람들이 몰렸습니다.

 

결국 과수원의 가치보다는 이렇게 카페나 게스트하우스를 하려는 소규모 땅을 원하는 사람들이 많아서, 2천만 원짜리 땅이 1억원 넘게 낙찰됐습니다.

 

문제는 이렇게 비싼 가격을 주고 땅을 사서 게스트하우스나 카페를 한다고 수익이 나오느냐면 그것도 아닙니다.

 

요새 제주도에는 알게 모르게 게스트하우스나 카페 매물이 나옵니다.[각주:4] 토지를 구입해 리모델링이나 신축을 통해 게스트하우스를 했지만 1인당 2만 원씩 받아서는 수지타산이 맞지 않기 때문입니다.

 

초창기 게스트하우스를 했던 사람들은 수입이 적으니 제주 부동산 붐을 타고 고가로 매물을 내놓고 제주를 다시 떠나기도 합니다.

 

'중국인 제주 땅 매입 계속 늘어나, 그러나 갑자기 떠나면?'

 

처음에 저렴하게 땅과 주택을 구입했던 사람은 제주 부동산 가격이 올라 그만큼 이득을 취할 수 있습니다. 그러나 나중에 많은 돈을 주고 산 사람들은 그만큼 부동산 가치가 떨어지면 큰 손해를 볼 수밖에 없습니다.

 

 

제주 지역의 부동산 과열 열기를 조장하는 사람 중의 하나가 중국인입니다. 중국인들은 2014년 3분기에만 제주 땅 3,726천㎡을 구입했습니다. 2014년 2분기와 비교하면 무려 87.2%가 증가했습니다.

 

'제주신화역사공원' 부지와 '제주헬스케어타운' 부지 등 대형 프로젝트 사업 때문인 까닭도 있지만, 중산간지역까지 중국 큰손들이 대거 몰려들어, 한국인들은 손도 대지 못하는 1~2만 평짜리 큰 땅을 사들이고 있습니다.

 

만약 부동산 과열을 조장했던 중국 큰손들이 제주를 떠나면 어떻게 될까요?

 

아마 부동산 시장은 큰 폭으로 내릴 수도 있습니다. 여기에 제주 이주민들이 대거 다른 곳으로 떠나면 부동산 매물이 갑자기 늘어나 가격이 폭락할 가능성도 있습니다.[각주:5]

 

 

'제주 부동산 가격이 내려갈 것이다.' , '저평가 됐으니 지금이 적당한 가격이다.'라는 등 여러 가지 의견이 있습니다. 맞습니다. 모두의 생각에 다 이유가 있습니다.

 

만약 제주에 평생 거주하기 위한 목적이라면 그리 큰 문제는 없습니다.[각주:6] 그러나 전 재산을 투자해 수익을 목적으로 제주 부동산을 구입하는 일은 분명 위험합니다.

 

아이엠피터는 제주 부동산을 구입하지 말라고 글을 쓰는 것이 아닙니다. 자신의 제주 이주에 적합한 땅을 시간을 들여 꼼꼼하게 살핀 후 구입하라는 의미입니다.

 

제주 부동산이 과열되면서 다운 계약서 작성이나 미등기 전매등의 불법이 공공연하게 이루어지고 있습니다. 이런 문제에 대해 왜 원희룡 제주도지사가 가만히 있는지 참 알 수 없습니다.

 

투기와 불법,자연 파괴가 판치는 제주가 되기보다는 진정한 자연을 즐기며 가꾸는 아름다운 제주가 됐으면 합니다.

 

  1. 올해 가장 뜨거운 경매시장은 제주…전국 최고 낙찰가는 711억원 조선비즈 2014년 12월 5일 http://goo.gl/eMbiic [본문으로]
  2. 대한민국 법원 법원경매정보 http://www.courtauction.go.kr/ [본문으로]
  3. 105평짜리 제주 과수원에 60명 우르르...1억에 낙찰 제주의소리 2014년 12월 5일 http://goo.gl/CCLFHa [본문으로]
  4. 제주의 게스트하우스나 카페 매물은 부동산보다는 제주 이주를 꿈꾸며 찾아 다니는 사람들 사이에 은밀하게 제안되고 판매된다. [본문으로]
  5. 기존 가격만큼은 아니지만 최소한 자신들이 구입했던 높은 가격보다는 떨어질 수 있다. [본문으로]
  6. 수익보다는 그저 주거용으로 구입해서 거주만 하는 경우 [본문으로]
Posted by 아이엠피터

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  1. 항상 제주에 관한 좋은 글 감사합니다. 무작정 가려던 제 어이없는 추진력에 생각을 더해주시네요

    2014.12.06 12:12 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  2. 우도삼춘

    위의 부동산 경매건은 뒤쪽에 보이는 하우스의 진입로 부분에 해당하는 것으로 알고 있습니다.
    터무니 없는 가격이라고 생각되더라도 그 정도 가격을 지불할 때는 그만한 가치가 있다고 판단되기 때문이 아닐까요?
    암튼 제주 부동산은 정말이지 말도 안되게 뛰고 있어서 걱정입니다.
    서귀포 산록도로 아래로 대규모 난개발은 경관마저 망가뜨리고 있는데 그런 문제에 대해서는 아무 얘기가 없네요.
    중국인들 똥오줌 물을 저지대의 제주도민들이 마셔야 할 날도 머지않은듯 합니다.

    2014.12.08 12:50 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]